전세사기를 당하고도 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금의 절반도 못 건지는 경우가 많다는 이야기를 요즘 자주 봅니다. 국토교통부가 지난 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안을 의결하면서, 11월 13일부터는 이 부분을 보완하는 전세사기 최소보장제가 시행됩니다. 보증금의 3분 1 보장이 실제로 내 보증금의 얼마인지, 신청은 어떻게 하는지 국토부 발표를 기준으로 확인해 봤습니다.
1. 전세사기 최소보장제란
경매나 공매로 피해 주택을 처분한 뒤에도 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 채워주는 제도입니다. 지금까지는 대항력이나 우선변제권으로 받은 돈, 경매차익 정도만 회수액으로 인정됐는데, 그 합계가 보증금의 3분의 1(최소보장금)보다 적을 때 차액을 최소지원금으로 추가 지급받게 됩니다.
국토교통부는 이 내용을 10월 6일 국무회의에서 의결했고, 개정된 전세사기특별법과 함께 11월 13일부터 시행됩니다.
기존 제도에서 가장 자주 나온 불만은 경매차익이 거의 없는 지역에서는 회수액이 보증금의 절반에도 못 미치는 경우가 많다는 점이었습니다. 전세사기 최소보장제는 바로 이 공백을 메우려는 보완책입니다. 피해 유형이나 지역에 따라 회수액 편차가 컸던 만큼, 이번 시행령 개정은 최소한의 바닥선을 보증금의 3분의 1로 못 박아둔 셈입니다.
2. 최소보장금 계산법, 예시로 보기
말로만 들으면 감이 잘 안 오니 숫자로 보겠습니다. 보증금이 1억5000만원이라면 최소보장금은 그 3분의 1인 5000만원입니다. 경매 배당금으로 2000만원, 경매차익으로 1000만원을 받았다면 기존 회복액은 3000만원이죠. 개정 전에는 여기서 끝이었습니다. 개정 후에는 최소보장금 5000만원과 기존 회복액 3000만원의 차액인 2000만원을 최소지원금으로 추가로 받아, 최종적으로 5000만원까지 회복할 수 있습니다.
구분을 표로 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 현행 제도 | 개정 후(11월 13일부터) |
|---|---|---|
| 인정되는 회수액 | 경매 배당금 + 경매차익 | 위 금액 + 최소보장금 부족분 |
| 보증금 1억5000만원 기준 예시 | 3000만원 (배당금 2000만원 + 차익 1000만원) | 5000만원 (최소보장금 도달까지 2000만원 추가) |
다만 실제로 받는 금액은 임대료 지원액이나 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 등에 따라 사람마다 달라집니다. 보증금의 3분의 1을 무조건 추가로 얹어주는 구조는 아니라는 점은 분명히 해두어야 합니다.
3. 선지급 후정산 대상
신탁사기처럼 계약 당사자에게 애초에 임대 권한이 없었던 무권계약 피해자는 상황이 조금 다릅니다. 경매나 공매가 끝나기도 전에 지원금을 먼저 받고, 이후 추가로 회수되는 금액이 있으면 그때 정산하는 방식입니다. 선지급금은 최소보장금에서 그동안 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 뺀 금액으로 정해집니다. 경매 결과를 기다릴 여유가 없는 피해자에게는 이 부분이 실질적으로 더 크게 느껴질 수 있습니다.
4. 신청 방법과 처리 기한
최소지원금과 선지급금 모두 한국토지주택공사, 즉 LH가 지급과 정산 업무를 맡습니다. 신청 시점은 상황별로 다릅니다. LH에 피해주택 매입을 요청한 경우는 경매차익 산정이 끝난 뒤, 매입을 요청하지 않은 경우는 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 선지급금은 매입이나 처분 절차가 끝나기 전까지 신청해야 합니다. LH는 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 정해 통지하며, 부득이한 사유가 있으면 30일 범위에서 한 차례 더 연장할 수 있습니다. 통지받은 금액에 이의가 있다면 통지일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
5. 받은 뒤 돌려줘야 하는 경우
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하게 되면 이를 신고하고 해당 금액을 돌려줘야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있으니, 추가 회수금이 생겼다면 미루지 말고 바로 신고하는 쪽이 안전합니다.
6. 자주 묻는 질문
Q. 이미 전세사기 피해자로 인정받았는데 전세사기 최소보장제도 따로 신청해야 하나요.
A. 네, 기존 지원과는 별도로 LH에 직접 신청해야 지급받을 수 있습니다. 신청 시점은 매입 요청 여부에 따라 달라지니 자신의 상황에 맞는 시점을 확인해야 합니다.
Q. 선지급금은 전세사기 피해자라면 누구나 받을 수 있나요.
A. 아닙니다. 신탁사기 등으로 임대인에게 처분 권한이 없었던 무권계약 피해자에 한정됩니다.
Q. 보증금의 3분의 1은 항상 보장되는 건가요.
A. 최소보장금 자체는 보증금의 3분의 1로 정해지지만, 이미 회수한 금액이 많으면 추가 지원액은 그만큼 줄어듭니다. 사람마다 최종 회복액은 다를 수 있습니다.
7. 마무리
11월 13일부터 시행되는 전세사기 최소보장제는 경매나 공매로 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 국가가 채워주는 제도입니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 선지급 후정산 방식으로 더 빨리 지원받을 수 있고, LH에 신청하면 90일 이내(최대 30일 추가 연장)에 결과를 통지받습니다.
다만 추가로 보증금을 회수하면 반납해야 하고, 기한을 넘기면 과태료가 부과된다는 점도 함께 기억해두어야 합니다. 신청 시점과 조건이 사람마다 다르므로, 전세사기 최소보장제 대상인지 애매하다면 LH나 전세사기피해지원센터에 직접 문의해보는 쪽이 가장 정확합니다.
참고
국토교통부, 전세사기특별법 시행령 개정안 관련 정책뉴스(2026.10.6, 국무회의 의결) — korea.kr
파이낸셜뉴스, “전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 시행”(2026.10.6) — fnnews.com
전세사기 최소보장제 계산법
전세사기 최소지원금 신청방법
전세사기특별법 시행령 11월 13일
전세사기 선지급 후정산 대상
전세사기 피해자 보증금 3분의 1